Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Il comma 4 del nuovo art. 1118 c.c. attribuisce veste di diritto positivo all’oramai consolidato orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di facoltà di distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento e/o di raffrescamento, che ne ha ammesso la possibilità a fa­vore del condomino qualora questi dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini.

Già la giurisprudenza aveva infatti statuito che il condomino potesse legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se provava che, dalla sua rinunzia e dal distacco, non derivassero né un aggravio di spese per coloro che continuavano a fruire del riscaldamento centralizzato né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio’: soddisfatta tale condizione, il condomino era obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, rimanendo esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo.

In presenza dei requisiti sopra richiamati l’orientamento giurisprudenziale in esame aveva rafforzato il diritto del condomino rinunciante, prevedendo che l’eventuale delibera assembleare di rigetto della richiesta di autorizzazione al distacco fosse da considerare radicalmente nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Fermo il principio per cui il condomino che ha effettuato il distacco dall’impianto centralizzato è sempre tenuto al concorso alle spese di conservazione e di manutenzione straordinaria, è stata ritenuta legittima la delibera condominiale che abbia posto a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia costituendo quest’ultima una parte comune dell’edificio suscettibile di concorso negli oneri di conservazione e manutenzione.

La giurisprudenza infine ha ritenuto non ostativo alla facoltà del singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato una disposizione che ne vieti la realizzazione eventualmente contenuta nel regolamento di natura contrattuale sostenendo la recessività del predetto regolamento in parte qua rispetto alla facoltà accordata al condomino in quanto ritenuto non meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico.

Sulla scorta di tali principi consolidati il legislatore ha aggiunto al nuovo art. 1118 c.c. un comma 4 che ha cristallizzato definitivamente il diritto del condomino avente ad oggetto la rinuncia all’utilizzo dell’impianto centrale di riscaldamento o di raffrescamento, ove dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini.

Rimane comunque fermo per il condomino distaccante, che voglia, ad esempio, dismettere l’uso dell’impianto centralizzato ed optare per un impianto autonomo, l’onere della spesa per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e la sua messa a norma eventualmente richiesta sulla base di nuove norme maggiormente restrittive in tema di emissioni di esalazioni inquinanti e di rispetto ambientale. A seguito del distacco infatti il condomino continua a rimanere sempre comproprietario dell’impianto centrale e deve quindi continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all’adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre non può al contrario essere chiamato a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce. Anche per tali ultime spese l’esonero non è necessariamente totale, ben potendo il rinunciatario essere tenuto ad accollarsi, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che gli altri condomini si vedano costretti a sopportare in conseguenza della diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all’impianto oppure una quota forfettaria determinata dall’assemblea quale compensazione del calore di cui l’unità immobiliare staccata comunque continua indirettamente a godere per la collocazione della stessa all’interno dell’edificio.

La rinuncia all’uso del riscaldamento non è di regola subordinato ad una autorizzazione da parte dell’assemblea che, ove appositamente convocata ad esprimersi sul punto, sarà chiamata a valutare unicamente la sussistenza nel caso concreto dei presupposti legittimanti il distacco: la prova della sussistenza dei requisiti in presenza dei quali potere operare il distacco incombe esclusivamente su colui che intende effettuarlo e generalmente verrà data mediante la predisposizione di apposita relazione termotecnica da inviare all’amministratore ed esternare ai condomini chiamati ad esprimersi per le opportune valutazioni.

L’onere della prova viene meno nel caso in cui l’assemblea abbia effettivamente autorizzato il distacco.

Distacco riscaldamento

Pubblicato su Amministrazioni condominiali
One comment on “Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato
  1. emma Zaayer ha detto:

    Il condominio ove abita mia moglie disponeva di impianto termico centralizzato, con un rigido regolamento contrattuale. Essendo cambioata la proprietà di diversi piccoli appartamenti che vengono utilizzati molto sporadicamente, si è formata una maggioranza condominiale che, profittando delle nuove norme, ha imposto il distacco dal centralizzato per dotarsi di multisplit che rimangono solitamente spenti, con danni notevoli all’intero edificio non più riscaldato. Si tratta in totale di sette piccoli appartamenti, la maggior parte con superfici di circa 60 mq. Quello di mia moglie è circa il doppio, per cui deve pagare circa un quarto delle spese totali di manutanzione ed amministrazione. Potrei avere un Vostro parere ed eventuali suggerimenti ? ‘

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