Come ormai noto, con l’approvazione del Decreto 10 febbraio 2014 che disciplina i “Modelli di libretto di impianto per la climatizzazione e di rapporto di efficienza energetica di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 74/2013”, a partire dal 1° giugno u.s. sono obbligatori i nuovi Libretto Impianto e il Rapporto di Efficienza Energetica.

I nuovi libretti vanno approntati sia per i tradizionali impianti termici per il riscaldamento degli ambienti, sia per gli impianti termici adibiti alla climatizzazione estiva. Questi libretti unificano in un singolo documento il libretto di centrale e il libretto di impianto e l’obbligo per la sua compilazione riguarda sia i proprietari di immobili che gli amministratori di condominio.

Una serie di dubbi. Tuttavia, l’entrata in vigore di questa obbligatorietà sta portando con sé una serie di dubbi interpretativi, di polemiche per via di presunte proroghe, di incomprensioni nella compilazione per via di modifiche o integrazioni apportate dalle stesse Regioni. Nei giorni scorsi, in un Forum tenutosi a Milano, il responsabile nazionale del CNA Installazione e Impianti, nonché l’Assotermica e l’Unione degli Artigiani hanno prospettato la possibilità di uno slittamento dell’entrata in vigore dell’obbligo di dotazione del libretto d’impianto. Ad oggi, però, nulla è stato ufficialmente comunicato. Inoltre, in due note divulgate la scorsa settimana da parte delle categorie interessate e per iniziativa della Confederazione Artigianato-Installazione Impianti, sarebbero sorte alcune difficoltà, nel corso della prima fase operativa.

In Veneto. Le norme per la compilazione dei Libretti e dei Rapporti di Efficienza, infatti, sulla base dell’art. 7, co. 6, del DPR 74/2013 e dell’art. 3, co. 3, del DM 10 febbraio 2014, possono essere soggette ad eventuali integrazioni, apportate dalle Regioni o dalle Province autonome e queste sono predisposte sottoforma di schede aggiuntive con numerazione coerente con quella della sezione del libretto cui afferiscono. In ragione di questa opportunità, già due regioni, Lombardia e Veneto, hanno modificato la normativa nazionale.

In particolare il Veneto, con una delibera di Giunta del 27 maggio scorso (n. 726), ha integrato il modello statale di libretto con alcune proprie voci e per quanto riguarda il Rapporto di Efficienza energetica impianti, ha previsto la trasmissione al Catasto regionale degli impianti termici dal momento dell’attivazione dello stesso impianto e comunque entro l’anno corrente.

Tutto ancora da definire. È dunque facile intuire le difficoltà e le rimostranze delle varie associazioni di installatori e manutentori: non vi è uniformità nel sistema di regole, ancora poco chiare e non identiche su tutto il territorio nazionale, oltreché, in alcuni punti, le definizioni spesso vengono modificate con terminologie differenti. Assotermica inoltre, come recentemente comunicato, ha predisposto e inviato al CTI una serie di richieste di chiarimento su oltre trenta punti poco chiari dei nuovi modelli di libretto.

Fonte http://www.condominioweb.com/libretto-impianti-le-rimostranze-degli-installatori.2309#ixzz35kyacJrV
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 La documentazione condominiale deve essere consegnata dall’amministratore cessato a mani del subentrante nella sua interezza inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi ineriscono, oltre a quanto abbia in cassa (Cfr.Cass. n.1851 del 2000; Trib. Messina sez. 9 gennaio 2012 n°20).

Pertanto, ove si consegni tutto eccetto i modelli 770 degli anni di gestione condominiale, insieme ai carpettoni contenenti gli f24 e le fatture dei fornitori e come se non si fosse fatto nulla.

Lo strumento processuale da utilizzare. Intanto, è bene precisare – per i non addetti ai lavori – che la tipologia di azione da intentare per riuscire ad ottenere la consegna dei documenti condominiali – ancora non trasmessi – da parte dell’ex mandante deve essere ben meditata.

Prudenza impone di ricorrere in via ordinaria, più che in sede cautelare, al fine di evitare l’insidia di dover giustificare processualmente la sussistenza del requisito del periculum in mora (vale a dire, del pregiudizio imminente e irreparabile), e ciò ben oltre quello del fumus boni iuris (e cioè del diritto sostanziale fatto valere che va da sè).

Non sempre in giudizio, infatti, è agevole dimostrare il primo dei summenzionati requisiti.

Pertanto, ove si intenda veicolare processualmente una richiesta di “recupero di una parte della documentazione ancora non consegnata” tra amministratori, appare consigliabile, a secondo dei casi, ricorrere al procedimento sommario di cognizione, disciplinato dagli artt. 702 bis e ss del codice di procedura civile. (E’ punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della documentazione da parte dell’amministratore uscente)

Si tratta di un rito introdotto con la legge nr 69/2009 che può applicarsi laddove si controverta su “fatti” che non abbisognino di particolare istruzione processuale (es. prova testimoniale e/o altre lungaggini probatorie). La sommarietà della cognizione, per come congegnata dal legislatore, starebbe soprattutto sulla celerità del procedimento.

Ma cosa sono i modelli 770 e gli f24? E quale importanza assolvono sul piano documentale? E’ fatto notorio che il Condominio svolge il ruolo di sostituto d’imposta. Ogni volta che corrisponde compensi in denaro o in natura è tenuto: a versare le relative ritenute d’acconto; a rilasciare la certificazione prevista; a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (mod. 770).

Il pagamento delle ritenute d’acconto va effettuato con i modelli f24 e si applicano per legge nei seguenti casi:

1. ai redditi di lavoro dipendente (quali i portieri, gli addetti alle pulizie ecc.: ritenute secondo le aliquote IRPEF);
2. ai redditi di lavoro autonomo, quali l’amministratore del condominio (ritenuta del 20%) o altri lavoratori autonomi e/o professionisti (anche per prestazioni occasionali) a favore del condominio (ritenuta del 20%);
3. alle prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (ritenuta del 4%) effettuate dalle imprese.

Le ritenute vanno versate dagli amministratori (sostituti d’imposta) entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento. Il versamento va effettuato utilizzando il modello F24.

La mancata presentazione degli f24 e dei modelli 770 importa, pertanto, delle gravi responsabilità ricadenti, in primo luogo, in capo al Condominio (cfr, anche art. 7 bis del D.Lgvo nr 241 del 07 luglio 1997 sanzione amministrativa da lire un milione a lire dieci milioni. (articolo aggiunto dall’art. 2 del DLgs 490-1998).

Alla luce di quanto sopra, risulta di tutta evidenza il nocumento che arreca in sé un amministratore nel caso in cui ometta di consegnare la documentazione fiscale al proprio ex mandante (il condominio). Non solo. Il disvalore della sua condotta potrebbe costargli caro anche personalmente (a titolo di responsabilità professionale), essendo il danno arrecato evidentemente suscettibile di valutazione economica. In tal caso, sempre in sede ordinaria e laddove si sia fatto esplicitamente riserva in tal senso, si potrà procedere con altra azione processuale.
Fonte http://www.condominioweb.com/lamministratore-omette-di-consegnare-la-documentazione-fiscale.2265#ixzz35l0i5bjU
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 La suddivisione delle spese tra inquilini e proprietari è un tema sempre molto spinoso e, insieme alla morosità nei pagamenti del canone, è spesso la causa di vere e proprie diatribe. I regolamenti che affrontano questo problema e ne deliberano le norme sono molti, ma adesso ne è arrivato uno completamente aggiornato e stilato con la collaborazione di Confedilizia e i tre sindacati che rappresentano la categoria degli inquilini, vale a dire Sunia, Unia e Sicet. Le quattro associazioni sono intervenute per definire categoricamente e definitivamente chi deve pagare cosa.

Le spese per gli impianti

Il principio fondamentale per quanto riguarda gli impianti è che tutto ciò che va a modificare a lungo termine le caratteristiche del palazzo e/o dell’appartamento, migliorandone la qualità e aumentandone il valore, è a carico di chi ne detiene la proprietà; mentre tutto ciò che va eseguito periodicamente per garantire il corretto servizio e funzionamento degli impianti va pagato da chi ne usufruisce effettivamente, ossia l’inquilino. Ciò implica che la manutenzione straordinaria, l’installazione o l’adeguamento a nuove direttive spetta sempre ai proprietari della casa. Tocca a loro pensare, quindi, agli ascensori, agli impianti di riscaldamento, a quelli antincendio, all’illuminazione del palazzo e del cortile e agli autoclave. Ma periodicamente tutti questi impianti necessitano di una manutenzione ordinaria, di collaudi e di pulizie: in tutti questi casi dovrà pagare l’inquilino, in quanto diretto beneficiario del servizio.

Poniamo il caso che il condominio decida di dotarsi di un impianto di videocitofoni e videosorveglianza: in questo caso tutte le spese da versare alla ditta che curerà i lavori andranno a carico del proprietario dell’immobile, mentre eventuali piccoli lavori di manutenzione ordinaria andranno saldati dall’inquilino. E chi occupa l’appartamento dovrà anche pensare, tra le altre cose, alle letture dei contatori, all’autoclave in termini di pulizia, riempimento del serbatoio, ispezioni e collaudi vari.

Le spese del condominio

Ci sono delle spese che ogni condominio deve affrontare. Se queste riguardano il rifacimento degli interni o delle facciate, quindi parliamo di lavori che vanno a migliorare le effettive condizioni del palazzo a lungo termine, vanno pagate dal proprietario, che vedrà arricchire il valore del suo immobile. Nel momento in cui, per queste opere di ristrutturazione, bisogna pagare una tassa di occupazione del suolo pubblico, anche questa sarà a carico del proprietario; la stessa imposta va pagata però dall’inquilino se si tratta di suolo antistante al cancello o al garage che rimane sempre a disposizione di chi vive nel condominio.

Nello stilare il regolamento aggiornato, le Associazioni non potevano dimenticare la portineria: le spese per lo stipendio del portiere, per la sua indennità sostitutiva alloggio e per la manutenzione ordinaria della guardiola vanno suddivise tra il proprietario (10%) e l’inquilino (90%). Per le pulizie della guardiola e degli spazi comuni bisogna fare altre valutazioni: nel momento in cui va fatta una gara d’appalto per scegliere l’impresa di pulizia e per ingaggiarla, l’onere delle spese va al proprietario; mentre l’inquilino corrisponderà la spesa periodica per il materiale necessario all’igiene e per lo stipendio degli addetti.

E per gli spazi verdi? Il principio rimane lo stesso degli impianti: la cura e la pulizia spetta all’inquilino, mentre eventuali rinnovi spettano al proprietario. E altrettanto vale nel caso in cui il condominio disponga di impianti sportivi.

L’appartamento

Il buon senso e il principio fondamentale che guida la suddivisione delle spese tra proprietari e inquilini va applicato, chiaramente, anche quando parliamo del singolo appartamento dato in locazione. Se l’abitazione necessita di un cambio radicale della pavimentazione o dei rivestimenti, questo tocca ovviamente al proprietario. Ma nel momento in cui bisogna rinfrescare la verniciatura delle pareti o intervenire su riparazioni di infissi, sanitari, serrature, serrande, citofoni, cavi elettrici e vetri rotti, le spese saranno imputate esclusivamente all’inquilino che abita e usa attivamente l’appartamento.