Il nuovo libretto impianto fra polemiche e dubbi interpretativi….

   Come ormai noto, con l’approvazione del Decreto 10 febbraio 2014 che disciplina i Modelli di libretto di impianto per la climatizzazione e di rapporto di efficienza energetica di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 74/2013”, a partire dal 1° giugno u.s. sono obbligatori i nuovi Libretto Impianto e il Rapporto di Efficienza Energetica.

I nuovi libretti vanno approntati sia per i tradizionali impianti termici per il riscaldamento degli ambienti, sia per gli impianti termici adibiti alla climatizzazione estiva. Questi libretti unificano in un singolo documento il libretto di centrale e il libretto di impianto e l’obbligo per la sua compilazione riguarda sia i proprietari di immobili che gli amministratori di condominio.

Una serie di dubbi. Tuttavia, l’entrata in vigore di questa obbligatorietà sta portando con sé una serie di dubbi interpretativi, di polemiche per via di presunte proroghe, di incomprensioni nella compilazione per via di modifiche o integrazioni apportate dalle stesse Regioni. Nei giorni scorsi, in un Forum tenutosi a Milano, il responsabile nazionale del CNA Installazione e Impianti, nonché l’Assotermica e l’Unione degli Artigiani hanno prospettato la possibilità di uno slittamento dell’entrata in vigore dell’obbligo di dotazione del libretto d’impianto. Ad oggi, però, nulla è stato ufficialmente comunicato. Inoltre, in due note divulgate la scorsa settimana da parte delle categorie interessate e per iniziativa della Confederazione Artigianato-Installazione Impianti, sarebbero sorte alcune difficoltà, nel corso della prima fase operativa.

In Veneto. Le norme per la compilazione dei Libretti e dei Rapporti di Efficienza, infatti, sulla base dell’art. 7, co. 6, del DPR 74/2013 e dell’art. 3, co. 3, del DM 10 febbraio 2014, possono essere soggette ad eventuali integrazioni, apportate dalle Regioni o dalle Province autonome e queste sono predisposte sottoforma di schede aggiuntive con numerazione coerente con quella della sezione del libretto cui afferiscono. In ragione di questa opportunità, già due regioni, Lombardia e Veneto, hanno modificato la normativa nazionale.

In particolare il Veneto, con una delibera di Giunta del 27 maggio scorso (n. 726), ha integrato il modello statale di libretto con alcune proprie voci e per quanto riguarda il Rapporto di Efficienza energetica impianti, ha previsto la trasmissione al Catasto regionale degli impianti termici dal momento dell’attivazione dello stesso impianto e comunque entro l’anno corrente.

Tutto ancora da definire. È dunque facile intuire le difficoltà e le rimostranze delle varie associazioni di installatori e manutentori: non vi è uniformità nel sistema di regole, ancora poco chiare e non identiche su tutto il territorio nazionale, oltreché, in alcuni punti, le definizioni spesso vengono modificate con terminologie differenti. Assotermica inoltre, come recentemente comunicato, ha predisposto e inviato al CTI una serie di richieste di chiarimento su oltre trenta punti poco chiari dei nuovi modelli di libretto.

Fonte http://www.condominioweb.com/libretto-impianti-le-rimostranze-degli-installatori.2309#ixzz35kyacJrV
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Sonni tranquilli per i conduttori. Varata la legge «salva affitti in NERO»

 Chi ha denunciato la mancata registrazione del contratto pagando il «canone agevolato» almeno fino al 31 dicembre 2015 non corre alcun rischio.

La Legge 23 maggio 2014, n. 80, intitolata ”

Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 – Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015” e pubblicata nella gazzetta ufficiale nr 121 del 27 maggio 2014, già in vigore, ha disposto in seno all’art.5 , comma 1 ter che “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23“.

In buona sostanza il Legislatore ha posto rimedio, sia pure in modo quantomeno anomalo (non fosse altro che per la contingenza temporale datasi), al vuoto normativo venutosi a creare con la Sentenza della Corte Costituzionale n° 50/2014, con la quale era stato dichiarato costituzionalmente illegittimo l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 23/2011.

Il predetto articolo, invero, stabiliva che: “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

  1. la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
  2. al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
  3. a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;

b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.”.

La Corte Costituzionale – ancorché a causa di un vizio formale legato all’eccesso di delega – ha così censurato la super sanzione prevista normativamente per chi non registrava il contratto di locazione, oppure per chi dichiarava di percepire un canone inferiore rispetto quello poi effettivamente riscosso.

Gli effetti della Sentenza nella realtà concreta (in ciò riferendoci ad ogni singolo rapporto di locazione, intessutosi in forza della citata norma di legge) sono stati chiaramente a dir poco dirompenti: generando molta confusione e incertezza, anche tra gli addetti a lavori.

Tutti i contratti sorti a seguito della “denuncia fiscale” sono, infatti, caduti nel nulla ed il vuoto normativo venutosi a creare ha fatto poi il resto.

Cosicché i locatori, da una parte, hanno preteso dai conduttori dei propri immobili il pagamento degli arretrati, aggiornati al canone originariamente pattuito, forti della dichiarata inefficacia del contratto “fiscale” sorto ope legis. In taluni e non sporadici casi hanno pure intimato la restituzione dell’immobile a fronte di un’ammannita occupazione abusiva.

Dall’altra parte, i conduttori – motivati dall’interesse di non perdere la disponibilità e il godimento dell’appartamento e di tutelare la residenza familiare, oltre che dalla necessità di conformare la propria condotta ai criteri della correttezza e della buona fede di cui al combinato disposto 1175 e 1375 cod. civ. – si sono trovati in non poca difficoltà a fornire delle risposte adeguate ed appropriate. Il tutto, per di più, condito dal latente dubbio sulla reviviscenza, o meno, del contratto originario.

Il Legislatore ha infine tolto tutti dall’impaccio, con una soluzione in grado di scontentare equanimemente: per quanto essa appaia precaria e parziale, oltre che suscettibile di essere ulteriore vagliata dal Supremo Giudice delle Leggi.

Fonte http://www.condominioweb.com/possono-strare-tranquilli-i-conduttori-che-hanno-denunciato-laffitto-in.2278#ixzz35l0Ag04Z
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L’amministratore di condominio uscente non consegna i modelli 770 e i modelli F24.

 La documentazione condominiale deve essere consegnata dall’amministratore cessato a mani del subentrante nella sua interezza inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale, anche se riferiti a segmenti temporali, atti e rapporti compresi nei bilanci consuntivi già approvati dall’assemblea e indipendentemente dal periodo di gestione al quale essi ineriscono, oltre a quanto abbia in cassa (Cfr.Cass. n.1851 del 2000; Trib. Messina sez. 9 gennaio 2012 n°20).

Pertanto, ove si consegni tutto eccetto i modelli 770 degli anni di gestione condominiale, insieme ai carpettoni contenenti gli f24 e le fatture dei fornitori e come se non si fosse fatto nulla.

Lo strumento processuale da utilizzare. Intanto, è bene precisare – per i non addetti ai lavori – che la tipologia di azione da intentare per riuscire ad ottenere la consegna dei documenti condominiali – ancora non trasmessi – da parte dell’ex mandante deve essere ben meditata.

Prudenza impone di ricorrere in via ordinaria, più che in sede cautelare, al fine di evitare l’insidia di dover giustificare processualmente la sussistenza del requisito del periculum in mora (vale a dire, del pregiudizio imminente e irreparabile), e ciò ben oltre quello del fumus boni iuris (e cioè del diritto sostanziale fatto valere che va da sè).

Non sempre in giudizio, infatti, è agevole dimostrare il primo dei summenzionati requisiti.

Pertanto, ove si intenda veicolare processualmente una richiesta di “recupero di una parte della documentazione ancora non consegnata” tra amministratori, appare consigliabile, a secondo dei casi, ricorrere al procedimento sommario di cognizione, disciplinato dagli artt. 702 bis e ss del codice di procedura civile. (E’ punibile per appropriazione indebita la mancata restituzione della documentazione da parte dell’amministratore uscente)

Si tratta di un rito introdotto con la legge nr 69/2009 che può applicarsi laddove si controverta su “fatti” che non abbisognino di particolare istruzione processuale (es. prova testimoniale e/o altre lungaggini probatorie). La sommarietà della cognizione, per come congegnata dal legislatore, starebbe soprattutto sulla celerità del procedimento.

Ma cosa sono i modelli 770 e gli f24? E quale importanza assolvono sul piano documentale? E’ fatto notorio che il Condominio svolge il ruolo di sostituto d’imposta. Ogni volta che corrisponde compensi in denaro o in natura è tenuto: a versare le relative ritenute d’acconto; a rilasciare la certificazione prevista; a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (mod. 770).

Il pagamento delle ritenute d’acconto va effettuato con i modelli f24 e si applicano per legge nei seguenti casi:

  1. ai redditi di lavoro dipendente (quali i portieri, gli addetti alle pulizie ecc.: ritenute secondo le aliquote IRPEF);
  2. ai redditi di lavoro autonomo, quali l’amministratore del condominio (ritenuta del 20%) o altri lavoratori autonomi e/o professionisti (anche per prestazioni occasionali) a favore del condominio (ritenuta del 20%);
  3. alle prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi (ritenuta del 4%) effettuate dalle imprese.

Le ritenute vanno versate dagli amministratori (sostituti d’imposta) entro il 16 del mese successivo a quello del pagamento. Il versamento va effettuato utilizzando il modello F24.

La mancata presentazione degli f24 e dei modelli 770 importa, pertanto, delle gravi responsabilità ricadenti, in primo luogo, in capo al Condominio (cfr, anche art. 7 bis del D.Lgvo nr 241 del 07 luglio 1997 sanzione amministrativa da lire un milione a lire dieci milioni. (articolo aggiunto dall’art. 2 del DLgs 490-1998).

Alla luce di quanto sopra, risulta di tutta evidenza il nocumento che arreca in sé un amministratore nel caso in cui ometta di consegnare la documentazione fiscale al proprio ex mandante (il condominio). Non solo. Il disvalore della sua condotta potrebbe costargli caro anche personalmente (a titolo di responsabilità professionale), essendo il danno arrecato evidentemente suscettibile di valutazione economica. In tal caso, sempre in sede ordinaria e laddove si sia fatto esplicitamente riserva in tal senso, si potrà procedere con altra azione processuale.
Fonte http://www.condominioweb.com/lamministratore-omette-di-consegnare-la-documentazione-fiscale.2265#ixzz35l0i5bjU
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OBBLIGO DI POS. Sale lo scontento (e l’incertezza) tra professionisti e imprese

 Monta lo scontento tra i professionisti e le imprese cui toccherà, dal 30 giugno, dotarsi di Pos e accettare i pagamenti effettuati con bancomat. Tale imposizione, che comporterà per i clienti un miglioramento del servizio, ma per le imprese un onere aggiuntivo non indifferente, non prevede eccezioni (inizialmente si pensava di escludere chi avesse giri d’affari inferiori ai 200mila euro) salvo la soglia dei 30 euro, sotto la quale si possono pretendere contanti.

Tuttavia, la normativa, secondo alcune categorie professionali, cela non poche incertezze; tali categorie ritengono che se non saranno emanati dei decreti attuativi estremamente puntuali e circostanziati, l’obbligo non potrà essere ritenuto automatico e vincolante in senso stretto, dal momento che non sarebbero previste sanzioni di sorta, salvo nel caso in cui il comportamento del soggetto che non si attiene all’obbligo non si traduca in una violazione della normativa antiriciclaggio.

Fonte CGIA di Mestre

 

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Agevolazioni per l’invenduto, permuta e rent to buy per gli inquilini: un piano casa2 per rilanciare il mattone

  il mattone sembra essere al centro dell’azione di questo governo dopo aver varato il piano casa, recentemente convertito in legge, l’esecutivo Renzi si appresta a lanciare il decreto del fare 2 con misure importanti per rilanciare il settore immobiliare e l’edilizia. Tra queste, le agevolazioni fiscali per le case invendute, incentivi per il mercato delle permute e rent to buy per favorire l’acquisto da parte di chi è in affitto. Ad annunciare i prossimi passi a favore dell’edilizia è stato il ministro delle infrastrutture maurizio lupi in un’intervista al messaggero. Dopo il varo del decreto casa, Lupi ha annunciato che “ci sarà un decreto del fare 2 che completerà il quadro. A novembre abbiamo varato il plafond casa da 2 miliardi per i mutui attraverso cassa depositi e prestiti, che ha dato nuova energia, ieri è stata affrontata in maniera innovativa l’emergenza abitativa che crea tante tensioni sociali”

Le misure del piano casa 2
un pacchetto di misure variegato quello che ha in mente il governo è che passa attraverso le agevolazioni fiscali per le case invendute, incentivi per il mercato delle permute, semplificazioni per agevolare chi costruisce e il rent to buy per gli inquilini. “Forti agevolazioni fiscali per le case invendute- ha detto lupi- e incentivi per il mercato delle permute. Due azioni in grado di rivitalizzare le compravendite. Per sbloccare il mercato immobiliare serve una scossa e un quadro complessivo di certezze. Su due fronti abbiamo dato risposte concrete” “è necessario – ha detto lupi- aumentare anche l’indice di fiducia che, come noto, concorre a riattivare investimenti e acquisti. Il segnale che viene dal fronte dei mutui in ripresa è positivo. servono poi le semplificazioni per agevolare chi costruisce”

Rent to buy per gli inquilini
il piano del governo fa propria anche la proposta dell’ance di estendere il rent to buy anche ai privati. “probabilmente inseriremo la norma nel prossimo provvedimento, allo scopo di favorire l’acquisto da parte di chi è già in affitto”

Il successo del bonus ristrutturazioni
nell’intervista il ministro ha voluto sottolinerare l’effetto positivo del bonus ristrutturazione ed energia. che solo l’anno scorso hanno mosso 29 miliardi e portato 5 miliardi di iva nelle casse dello stato. “La leva fiscale ha dimostrato di funzionare bene, penso ai bonus per chi acquista mobili o a quelli legati alle ristrutturazioni edilizie, e credo che sia fondamentale proseguire su questa strada in amniera ancora più decisa”

 

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Decreto casa: che cos’è? Tutte le novità previste dal Dl approvato dalla Camera

   Il Decreto casa, che ha ottenuto ieri il via libera definitivo dell’Aula della Camera, è stato modificato solamente in prima lettura in Senato e contiene una serie di norme in materia di politiche abitative e di mercato delle costruzioni. Ecco una sintesi, divisa per aree di intervento, delle misure previste.

LOCAZIONI
Sono incrementati per 100 milioni di euro gli stanziamenti per il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso delle abitazioni in affitto e di 225,92 milioni per il Fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli. E’ prevista inoltre la riduzione dell’aliquota dal 15% al 10% per la cedolare secca relativa ai canoni concordati, che viene estesa anche alle abitazioni locate alle cooperative edilizie o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. E’ prevista anche la detrazione Irpef per chi è in affitto a canone agevolato.

EDILIZIA PUBBLICA
Il Decreto punta ad accelerare il processo di definizione delle nuove regole di alienazione degli immobili di proprietà degli Iacp o degli enti, nonché degli immobili di proprietà dei Comuni o degli enti pubblici anche territoriali, concedendo anche contributi per l’acquisto di tali alloggi. Il recupero e la razionalizzazione degli immobili e degli alloggi di edilizia residenziale pubblica viene finanziato nel limite di 500 milioni di euro. Si dispongono poi misure contro l’occupazione abusiva di immobili, per impedire che chiunque occupi abusivamente una casa possa chiedere la residenza e l’allacciamento ai pubblici servizi.
Viene inoltre previsto un programma straordinario di edilizia residenziale, per i dipendenti delle amministrazioni dello Stato impegnati nella lotta alla criminalità organizzata.

ALLOGGI SOCIALI
I redditi derivanti dalla locazione di alloggi sociali, di nuova costruzione o per i quali sono stati realizzati interventi di manutenzione straordinaria o di recupero, non concorrono alla formazione del reddito d’impresa ai fini delle imposte sui redditi, né alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell’imposta regionale sulle attività produttive, nella misura del 40%. Sono inoltre previste agevolazioni fiscali per il triennio 2014-2016 in favore dei conduttori di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale. Sarà anche possibile inserire nei contratti di affitto degli alloggi sociali la clausola di riscatto dell’unità immobiliare.

CASE DI PROPRIETA’
Lo sconto fiscale fino a 10mila euro sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici non sarà più legato alle spese di ristrutturazione edilizia dell’abitazione. Per gli immobili posseduti da cittadini italiani pensionati e residenti all’estero (con iscrizione all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero) non è applicata l’Imu.

 

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Catasto, la conformità con la planimetria é fondamentale, però…

  Il riferimento, in materia di conformità  con il catasto, è al Decreto-legge del 31 maggio 2010, n.78 [Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica, (Pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 31 maggio 2010, n. 115 – Suppl. Ord. n.114)], in particolare per quanto disposto dai commi 1 e 14 dell’articolo 19].Art.19 – Aggiornamento del Catasto

Comma 1. A decorrere dalla data del 1° gennaio 2011 è attivata l’“Anagrafe Immobiliare Integrata”, costituita e gestita dall’Agenzia del Territorio secondo quanto disposto dall’articolo 64 del decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300. L’Anagrafe Immobiliare Integrata attesta, ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l’Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali.

Comma 14. All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: “1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unita immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari“.

A questo proposito ha dichiarato Giuliano Olivati, presidente FIAPI Bergamo: «La manovra di correzione approvata in via definitiva dal parlamento chiarisce i punti critici del precedente decreto legge che ha introdotto l’obbligo per il proprietario che vende un immobile di dichiarare nell’atto notarile la conformità  dello stato di fatto rispetto alla planimetria catastale. Senza la dichiarazione l’atto è nullo, quindi tutto il settore immobiliare era in fermento per cercare di risolvere i dubbi interpretativi del decreto legge. Molto opportunamente la legge di conversione approvata il 29 luglio [2010] specifica che questa dichiarazione va fatta sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, quindi con esclusione di quei piccoli interventi che il catasto non rileva, come ad esempio le piccole modifiche interne, come lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità ».

«Il legislatore – dichiara il presidente Fiaip Bergamo – si è quindi allineato all’Agenzia del Territorio, che in una circolare del 9 luglio [2010] ribadisce l’obbligo di riportare sulla planimetria catastale quegli interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze, i cambi di destinazione d’uso e i casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità , ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, etc.)».

«Si è evitato quindi di creare il panico tra i proprietari – conclude Olivati – che rischiavano altrimenti di dover riportare sulla planimetria catastale modifiche e spostamenti insignificanti, o essere costretti a prendere un tecnico che certificasse la conformità  catastale ‘al centimetro, con aggravio di costi e burocrazia. La lotta alle case fantasma e all’abusivismo edilizio è sacrosanta, ma senza vessare il cittadino consumatore con inutili balzelli e adempimenti».

 

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